购房人购买开发商名下商铺一直未办理过户登记，后该商铺被法院依法查封。那么，在购房人已支付购房款的情况下，是否可以排除强制执行，请看最高院判例：购房人对案涉商铺提出执行异议排除强制执行，应当满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，并且商铺非居住用房，不适用该规定第二十九条。中华人民共和国最高人民法院 再审申请人（一审被告、申请执行人，二审上诉人）：濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会,住所地河南省濮阳市华龙区中原路亿丰时代广场二期售楼部二楼。委托诉讼代理人：齐晴晴，河南中亨律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、案外人，二审被上诉人）：崔雪玲，女，1962年10月14日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。一审第三人（被执行人）：濮阳亿州物业管理有限公司,住所地河南省濮阳市亿丰时代广场一期十楼。一审第三人（被执行人）：河南亿丰置业有限公司，住所地河南省濮阳市亿丰时代广场一期十楼。再审申请人濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会（以下简称亿丰业委会）因与被申请人崔雪玲及一审第三人濮阳亿州物业管理有限公司（以下简称亿州公司）、河南亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2020）豫民终835号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。亿丰业委会申请再审称，（一）亿丰业委会提交以下证据作为再审新的证据：第一组证据中包含7份证据，证据1为上海月星家居商业发展有限公司于2021年4月30日出具的《情况说明》，证据2为《品牌授权许可使用合同》，证据3为《月星家居委托经营管理合同》，证据4为《合同终止协议书》，证据5为《股权转让协议》，证据6为《品牌许可使用合作意向书》，证据7为河南省濮阳市中级人民法院（2019）豫09执587号责令交房通知书，拟证明亿丰公司于2015年起已经委托濮阳月星家居广场管理有限公司（2018年8月变更为濮阳尚星家居管理有限公司）托管案涉1094号商铺，在人民法院查封前，崔雪玲未通过委托亿州公司实际占有案涉商铺。第二组证据包含9份证据，分别为河南省濮阳市中级人民法院（2021）豫09执异88、89、91、92、93、94、95、102、103号执行裁定，拟证明本案案情与该9案案情基本相同，该9案亿丰业委会均已胜诉，印证本案存在明显错误。（二）崔雪玲与亿丰公司在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。1．截至2019年底案涉商铺所在的月星家居馆没有通过竣工验收，案涉1094号商铺无法交付。因违反《商品房销售管理办法》第七条第四项关于商品房通过竣工验收是销售的必要条件的规定，案涉《商品房买卖合同》系无效合同。2．该《商品房买卖合同》没有签署购房日期，不能证明在人民法院查封之前已签订。案涉《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理合同》是虚假的，亿丰业委会多次向法院申请对《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理合同》的签订履行过程及加盖公章的形成时间进行鉴定，均未获支持。（三）崔雪玲在人民法院查封之前未合法占有案涉1094号商铺。1．崔雪玲没有提供与亿丰公司及亿州公司交接案涉商铺的手续，没有提供案涉商铺租金收益证据，二审判决仅依据崔雪玲与亿州公司签订的没有日期的《商铺委托经营管理合同》，即认定崔雪玲实际占有案涉商铺，是错误的。2．即使《商铺委托经营管理合同》是真实的，濮阳月星家居广场管理有限公司自2013年至今一直连续经营管理案涉商铺所在的月星家居馆，亿州公司从未实际占有托管过案涉商铺，更勿谈崔雪玲实际占用。（四）崔雪玲提交原始购房收据与现有所购商铺房号不符，不能视为已支付房款。崔雪玲主张房号调整后重新签订1094号商铺的《商品房买卖合同》，无事实依据。商铺房号、位置、面积变更，均是亿丰公司单方面陈述，除亿丰公司提供的两份测绘报告，无政府相关职能部门的文件及批复。案涉商铺无法承继所谓房号变更前的房款及购房合同，且案涉商铺的购房合同是无效合同。（五）崔雪玲未办理过户登记系其自身原因造成。与案涉商铺处于同一楼层的四套房屋在人民法院查封前的两个月已备案到其他案外购房人名下，说明案涉商铺在人民法院查封时已具备办理过户登记的条件。合同签订日至查封日有两个多月的时间，崔雪玲没有提供催促亿丰公司办理网签过户登记手续的证据，其对未办理网签备案登记手续存在过错。（六）二审判决仅引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定，而未引用第二十九条规定审理本案，适用法律错误。崔雪玲所购房屋系商铺，不是用于居住的房屋，更不是崔雪玲名下的唯一住房，明显不符合第二十九条第二项规定。综上，亿丰业委会依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第五项、第六项规定申请再审。崔雪玲提交意见称，二审判决认定事实、适用法律正确，请求驳回亿丰业委会的再审申请。本院经审查认为，本案再审审查的重点是：崔雪玲对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此,本院对本案重点审查的问题分析认定如下：（一）关于崔雪玲在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同、是否支付购房款的问题根据已查明事实，2015年5月18日，崔雪玲与亿丰公司签订了《濮阳建材家居国际博览城（二期）认购书》，约定购买房号为1221号的商铺，定金3万元。案涉1221房号、1094房号的《商品房买卖合同》上均没有签订日期。2017年5月，亿丰公司对商铺面积重新进行了测绘，并调整了房号，崔雪玲所购商铺房号由1221号变更为1094号，商铺面积、总金额、房号均予变更。2015年5月18日《濮阳建材家居国际博览城（二期）认购书》约定1221号商铺定金3万元，崔雪玲于同日支付定金3万元，并于2015年5月29日支付14万元，合计已向亿丰公司缴纳17万元房款。1094房号的《商品房买卖合同》约定1094号商铺价款为162102元，亿丰公司认可已经收到该162102元，且崔雪玲收到退回1221号房款7898元。故二审判决认定崔雪玲已支付完1094号商铺全部购房款，有证据支持。依据当时适用的《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据崔雪玲与亿丰公司签订《濮阳建材家居国际博览城（二期）认购书》、崔雪玲支付17万元购房款的事实，可以认定崔雪玲在2015年5月29日支付14万元时，已经与亿丰公司签订了1221房号的《商品房买卖合同》。崔雪玲与亿丰公司在测绘后，共同将崔雪玲购买的商铺的房号从1221号变更为1094号。河南省濮阳市中级人民法院于2017年10月13日对案涉商铺所在的月星家居馆进行了查封。故亿丰业委会申请再审主张在人民法院查封之前，崔雪玲与亿丰公司未就案涉商铺签订合法有效的书面买卖合同、未支付全部购房款，不能成立。（二）关于崔雪玲在人民法院查封之前是否合法占有案涉商铺的问题根据再审查明事实，案涉一期、二期房屋采用同样的销售和托管模式，由亿丰公司委托给濮阳月星家居广场管理有限公司经营管理（2018年8月变更为濮阳尚星家居管理有限公司），由亿州公司负责向业主返租。另根据二审法院查明事实，虽然濮阳尚星家居管理有限公司与亿州公司之间没有签订书面合同，但有银行流水明细和凭证等证据显示其多次向亿州公司转款用于支付电费等。亿丰业委会申请再审亦认可，亿丰公司与亿州公司是关联公司，实际控制人均为亿丰公司法定代表人，两公司公章均在亿丰公司财务工作人员章珍珍处管理使用。崔雪玲与亿州公司签订了授权委托书，并签订了两次《商铺委托经营管理合同》，分别关于1221号商铺和重新测绘后的1094号商铺，内容基本一致，均是委托亿州公司与亿丰公司办理商铺的验收和交接，委托亿州公司经营商铺等事宜。亿丰业委会申请再审提交的证据不足以推翻二审判决的认定，其关于崔雪玲未在人民法院查封前占有案涉商铺的主张不能成立。（三）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题虽然亿丰业委会主张在人民法院查封前两个月曾有四套房屋备案到购房人名下，但考虑到案涉商铺在被查封前确实存在重新测绘，仅少数购房人办理备案登记但并未过户，而大量购房人均未办理房产过户的情况，不足以认定崔雪玲对未予办理过户登记存在过错。另外，因崔雪玲购买的房屋属于商铺而非居住用房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形，故本案不适用该规定第二十九条。亿丰业委会主张《商铺委托经营管理合同》《商品房买卖合同》系伪造，但未提交证据支持，该主张不能成立。综上，亿丰业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第五项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：审 判 长 王富博 审 判 员 于 蒙 审 判 员 吴凯敏 二〇二一年九月二十七日 法官助理 王 聪 综上，购房人应当举证证明其已全部满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四种情形，如果有一项不符合规定，即无权排除强制执行。在购房人无权排除强制执行的情况下，仅能向开发商主张合同请求权。 在购买房屋过程中，应当注意房屋所有权登记是否存在他项权利阻碍房产过户的瑕疵；在签订案涉房屋认购协议书或预售合同时应尽到向房产登记部门了解案涉商品房物权状态的注意义务；应当及时办理房屋过户登记手续，如果明知可能无法办理过户但仍然购买的，应认为购房人自愿承担房屋上可能存在的权利风险。因此，购房人买房前务必详细调查了解房屋的上述情况，以及出卖方尤其是开发商的信用情况，一旦发现不妥，应当提高警惕，谨慎交易。 |
