天津某房地产经营有限公司（以下简称某房地产经营公司）诉称：其与被告天津某房地产集团有限公司（以下简称某房地产公司）于2010年7月就代理营销某房地产公司开发的某大厦项目达成合作意向，某房地产经营公司即开始启动前期营销代理工作。后双方于2011年9月30日签订《全程营销代理合同书》，约定代理期限为某房地产公司取得该项目售房资质并正式开盘之日起20个月，并约定了代理费、违约责任等条款。某房地产经营公司于2011年9月派员进场履行前期营销职责，并于2012年7月某房地产公司取得售房资质后开始销售房产。但某房地产公司严重违约，非但拒付前期服务费及已售房产代理费，更于2012年10月18日单方通知解除合同，强制某房地产经营公司员工撤场。某房地产经营公司为某大厦的营销进行了长期准备工作，投入了大量资源，某房地产公司强制要求某房地产经营公司撤出，对此无法接受。故请求：1.判令某房地产公司给付已售房产代理费257066元；2.判令某房地产公司支付违约金814万元；3.诉讼费用由某房地产公司承担。
　　某房地产公司辩称：某房地产经营公司混淆了营销策划与代理的区别，《全程营销代理合同书》明确约定了代理期限及代理期限起止日，某房地产公司是在2012年10月18日，即没有进入代理期限、没有开盘之前解除的合同。按照约定，在代理期间一方解除合同才应当支付违约金，因此某房地产公司不构成违约。双方所签订的合同是委托合同范畴，合同包括两方面内容，一方面是营销策划，另一方面是代理。营销策划属于委托合同范围内的内容，按照合同法第四百一十条的规定，委托方享有任意解除权。因此某房地产公司单方解除合同的通知是依法作出，并不违约。故请求：1.依法驳回某房地产经营公司要求确认某房地产公司违约并支付违约金的诉讼请求；2.对于某房地产经营公司已售房产代理费提取的问题，请求法庭根据证据依法判定。
　　法院经审理查明：2011年9月30日，某房地产公司（甲方）与某房地产经营公司（乙方）签订《全程营销代理合同书》，约定甲方委托乙方全程策划及代理销售某大厦项目，代理项目总面积约为40326.65平方米。代理事项为标的项目的营销、策划工作。合同代理期限为20个月，合同起始日为甲方取得商品房销售许可证并正式开盘销售为准。甲方确保标的项目于2012年7月30日前拿到销售许可证及具备办理银行按揭贷款条件并正式开盘销售，2012年10月31日前实现主体封顶等。乙方应于本合同签订后30日向甲方提交市场调研报告、营销策划案及营销实施计划。代理期间甲、乙双方均不得擅自单方解除合同。任何一方未依据合同规定单方面解除合同，守约方有权要求违约方支付本项目未售部分销售总额（按底价×未销售面积）的1％作为赔偿。
　　在上述合同订立前，某房地产经营公司于2011年8月16日向某房地产公司提交《某大厦项目营销推广策划全案》。同年9月，某房地产经营公司组织团队进驻销售中心。合同订立后，2011年10月27日某房地产经营公司再次向某房地产公司提交《某大厦项目营销推广策划报告》，并于2011年10月起至2012年10月提供每月天津市商品房市场分析报告。在前述报告中，对于合同期内每月销售计划进行列表。此后，当事人双方多次沟通，某房地产经营公司按照合同约定开展营销代理工作。2012年7月17日，某房地产公司取得商品房销售许可证。某房地产经营公司于2012年10月8日开始销售房屋。2012年10月18日，某房地产公司向某房地产经营公司发出《解除合同通知书》，理由是某房地产经营公司未能按期提交市场调研报告、营销策划案及营销实施计划，影响营销计划顺利实施；未能提交销售计划，导致不断推延项目开盘日期等。2012年11月5日，某房地产公司向某房地产经营公司发出《通知书》，要求某房地产经营公司“在收到本函之日起一个工作日内将安排在某大厦售楼处的工作人员撤离，……”。某房地产经营公司于2012年11月8日撤离售楼处。后某房地产公司委托案外人进行某大厦项目代理销售。
　　一审期间，某房地产公司提供了截至2013年11月30日其委托案外人销售某大厦的明细，总计销售面积13894.05㎡、房款196726788元，其中，已签约面积12064.27㎡、房款169144748元；未签约面积1829.78㎡，房款27582040元。某房地产经营公司对其真实性予以认可。
　　天津市第二中级人民法院于2013年12月20日作出（2013）二中民四初字第11号民事判决：一、本判决生效后十日内，某房地产公司给付某房地产经营公司已售房产代理费145524.89元；二、本判决生效后十日内，某房地产公司给付某房地产经营公司违约金2362775.75元；三、驳回某房地产经营公司其他诉讼请求。宣判后，某房地产公司和某房地产经营公司均提出上诉。天津市高级人民法院于2014年8月25日作出（2014）津高民一终字第0031号民事判决：驳回上诉，维持原判。

　　法院生效裁判认为，本案中双方当事人的争议焦点有两个：（一）某房地产公司单方解除合同是否违约；（二）某房地产公司是否应当承担赔偿责任以及如何承担。
　　一、关于某房地产公司单方解除合同是否违约的问题。某房地产公司与某房地产经营公司签订的《全程营销代理合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同约定：“本合同代理期限为20个月，合同起始日为甲方取得商品房销售许可证并正式开盘销售为准。”同时约定：“除本合同约定的事由外，代理期间甲、乙双方均不得擅自单方解除合同。任何一方未依据合同规定单方面解除合同，守约方有权要求违约方支付本项目未售部分销售总额（按底价×未销售面积）的1％作为赔偿。” 本案审理中，双方当事人对何为开盘以及是否已经进入代理期间存在争议。某房地产公司主张开盘应以举行开盘仪式为准，其解除合同时还未举行开盘仪式，故尚未进入代理期间；而某房地产经营公司主张开盘应以取得销售许可证后其实际销售房屋为准，故代理期间已经开始。法院认为，首先，开盘是房地产销售中的概念，对于其具体含义，法律并无明确规定，本案合同中亦无明确约定。但是，取得销售许可证即具备了向社会公开出售商品房的法定条件。本案中，2012年7月某房地产公司即取得了商品房销售许可证。2012年10月初某房地产经营公司亦已经开始对外销售房屋，对此，某房地产公司不但清楚而且是认可的。其次，从合同约定看，某房地产经营公司的合同义务包括营销策划和代理销售，策划的目的是为了销售，销售的目的是为了取得代理费和收益分成。从履行情况看，合同签订之前，某房地产经营公司已经介入诉争项目的营销策划；合同订立后的一年多时间里，某房地产经营公司也一直按照约定循序渐进地开展工作并提交了营销策划方案、市场调研报告、广告投放计划等工作成果。而某房地产经营公司所能获得的利益均来源于后期的代理销售，某房地产公司在某房地产经营公司刚刚开始销售之时解除合同，违背诚实信用原则。综上，本案中某房地产经营公司对外销售房屋之时应视为已经开盘，代理期间已经开始。某房地产公司关于因未举行开盘仪式故尚未进入代理期间的主张，理据不足，不能得到支持。关于解除合同的原因，某房地产公司虽主张是某房地产经营公司未按合同约定履行营销策划义务导致销售迟延故此解约，但是在发出解除通知前某房地产公司并未对某房地产经营公司的工作提出过异议，现亦不能提供足以证明的相关证据，故某房地产公司的该项主张，依据不足，亦不能得到支持。据此，应当认定某房地产公司单方解除合同的行为已构成违约。
　　关于某房地产公司是否应当承担赔偿责任以及如何承担的问题。某房地产公司解除合同违约，应当承担相应的违约赔偿责任。合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《全程营销代理合同书》约定，代理期间任何一方违反合同约定单方解除合同，应当向对方支付诉争项目未售部分销售总额的1％作为赔偿。该约定系双方对“因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的约定，属于违约金条款。原审判决依据该约定并结合诉争房屋的实际销售情况计算的某房地产公司应当支付某房地产经营公司的损失赔偿数额，并无不当，判决结果并未超出某房地产经营公司诉讼请求的范围，应予维持。

　　在当事人对合同条款的理解有争议时，法院应当对合同当事人的意思表示进行解释，以探求当事人之真实意思。在我国现行法律框架下，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，并结合具体案情，确定该条款的真实意思。从文义解释的角度看，通常意义上，楼盘的“开盘”具有两种含义，一种是指楼盘开始对外销售；另一种是指举行开盘仪式。如果双方当事人在合同中并未对“开盘”的含义作出明确，则就“开盘”一词单独进行文义解释无法探明当事人之真实意思，此时应当参考交易习惯进行确定。如果双方当事人均未就房地产行业交易习惯中“开盘”的明确含义提供证据加以证明，则亦无法依习惯解释方法确定“开盘”之含义。于此，应当依据双方订立合同的目的来确定合同条款用语的含义。双方当事人订立合同的目的在于委托人获得房地产销售所得价款，受托人获得代理费用。在举行“开盘”仪式之前，受托人已经进驻销售场地开始履行前期营销职责，并实际销售多套房产，双方订立的合同已经实质履行，合同目的已经开始实现，因此应当认定“开盘”的含义是指“取得销售资格并开始进行实际销售”。

　　《中华人民共和国民法典》第466条、第585条、第933条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第114条、第125条、第410条）

　　一审：天津市第二中级人民法院（2013）二中民四初字第11号民事判决（2013年12月20日）
　　二审：天津市高级人民法院（2014）津高民一终字第0031号民事判决（2014年8月25日）